Ervaring met stugge autoriteiten bij kopen huis Salzburgerland

Ik heb teveel afleveringen van ‘Ik vertrek’ gezien om hier echt vertrouwen in te hebben. Je zou eventueel in het kadaster (Is dat de Grundbuch) kunnen kijken of er onlangs nog huizen in dezelfde gemeente en met dezelfde status zijn gekocht of verkocht. Wellicht dat je daarmee de burgemeester om de oren kunt slaan maar eerlijk gezegd zou ik verder kijken naar een huis zonder gedoe. Of de man of vrouw een keer gezellig uitnodigen op de borrel en flink fêteren, weet niet of ze daar in Oostenrijk net zo gevoelig voor zijn áls in Spanje en Frankrijk ;-)

Kan deze vraag niet bij de verkopende partij neergelegd worden? M.a.w. koop gaat niet door als vergunning niet geregeld is?

Om te beginnen moet je weten dat Oostenrijkers niet van buitenlanders houden.Dus ook niet van Nederlanders.
Ga er vanuit dat het een HEEL gedoe wordt.
Voorbeeld:
In Arlberg kan je alleen een huis kopen als je het gereed maakt voor tourisme.Met verplichte parkeer gelegenheid,verplichte grote van centrale keuken/brandgangen/sauna etc etc.
Je MOET het verhuren aan touristen.
Meestal gaat dat dan via een organisatie.Zelf mag je er niet in wonnen. Wel mag je een paar weken je verblijf boeken/betalen via die zelfde organisatie.
Ik heb het over een huis dat al bestaat met bouw vergunning en afgebroken is met vergunning met alle nieuwe aanpassingen.
Een huis bouwen dat op een lawine gevaarlijke plaats staat zoals je zegt is echt kansloos.
Ik ken jullie dossier natuurlijk niet. Maar op basis van wat je schrijft.
NIET DOEN

PS
Om je een idee te geven. De vergunning in mijn voorbeeld heeft 2 jaar geduurd.(met 10 bezoeken naar de gemeente en architect) Daar komt de sloop en bouw nog bij.In de winter mag niet gebouwd worden ivm de rust voor de gasten. Dus als het snel gaat 4 jaar.

Klinkt vooral als de angst voor het ‘koude bedden probleem’, dat overal in Oostenrijk speelt.
Oostenrijk wordt overspoeld door buitenlanders die huizen kopen, wat toenemend als ongewenst wordt ervaren. Omdat het de dorpen kapot maakt.
Klinkt als een fijn wespennest waarin je je gestoken hebt…

dank voor de reacties tot nu toe. De verkoper is er inderdaad ook mee bezig en heeft advocaten bijgeschakeld. Wij hebben het ook bij de verkoper neergelegd als voorwaarde voor de verkoop. Mocht het alsnog niet goedkomen met de vergunning dan hebben we een keuze: aanvaarden we het risico dat de burgemeester lastig gaat doen, of niet.
We hebben inmiddels ee Nederlands/Oostenrijkse advocaat ingeschakeld om onze positie te bepalen, en ons reprsenteren in het proces. Leek ons wel zo veilig.

Het huis staat niet op een lawinegevaarlijke plaats, maar de burgemeester noemt dat als mogelijkheid om een argument zoeken om het huis te moeten slopen. De afgelopen 40 jaar is er geen lawine geweest, en het lijkt ook niet echt mogelijk dat daar stevig lawinegevaar is, gezien de ligging.

Het lijkt moeilijkdoenerij voor buitenlanders, terwijl locals geen problemen hebben. Volgens de verkoper heeft de burgemeester dat ook gezegd in een van de gesprekken: het zou voor iedereen het beste zijn als het huis in het bezit komt van een lokale boer.
Voor de verkoper ook lastig want zijn afzetmarkt is dus veeeel kleiner dan, en dus daarmee ook de kans op een redelijke verkoopprijs.

Het huis heeft een freizeitwidmung, dus dat is wat we graag willen! Geen verplichte verhuur etc. Dat hebben de huidige eigenaren ook nooit gedaan. Altijd eigen gebruik geweest.

Enveloppes uitdelen aan burgemeester & co.
Werkt in 2018 (en 19) ook nog hoor. 😉

Het huis heeft een freizeitwidmung, dus dat is wat we graag willen! Geen verplichte verhuur etc. Dat hebben de huidige eigenaren ook nooit gedaan. Altijd eigen gebruik geweest.

Dat is ook de reden dat men in veel gebieden (niet alleen A) hier van af wil en steeds meer regels stelt als panden door buitenlanders gekocht worden. Men is het zat dat er maar luk raak huizen gebouwd/gekocht worden door buitenlanders die het verder niet gebruiken, anders dan af en toe een weekje en/of een weekend en dus niets toevoegen aan de lokale economie.

Zo was ik eens in een plaats waar de lokale politiek eisen aan panden gesteld had in de zin van:

• Gij zult overdag de luiken open hebben
• Gij zult verzorgde bloembakken voor de ramen hebben hangen
  Voor de lokalen geen enkel probleem, voor investeerders wel … en die blijven dus weg.

En als je de pers een beetje gevolgd hebt, gaan we in NL ook die kant op, met name in relatie tot grachtenpanden in A’dam ed.

Ik heb vorig jaar een appartement gekocht in Dienten (Hochkönig). Dit ging ook niet heel vlekkeloos allemaal, maar dat kwam vooral doordat de voormalige eigenaar het niet zo nauw had genomen met de regels en voorschriften.
Ons geluk was misschien dat het huis opgesplitst is in 9 appartementen waarvan de meesten naar Oostenrijkers zijn gegaan. Uiteindelijk is het op papier allemaal wel in orde gekomen. Maar wat een gedoe zeg…

Mijn Oostenrijkse mede eigenaren weigeren overigens allemaal om hun appartement te verhuren, wat wel de eis is. Daar hebben ze geen zin in. ‘We betalen de boete wel’, zeggen ze. Ben benieuwd wat de gemeente daar aan gaat doen. De twee Hollanders in het huis verhuren wel netjes. Daar kunnen ze ons dus niet op pakken.

@Ardje
Nederlandse Oostenrijkse advocaat heeft totaal geen kaas gegeten van Oostenrijks recht. En spreken ook nog eens verbazend slecht Duits gek genoeg.Dat is je eerste valkuil 😧
Waar ze wel erg bedreven in zijn zijn declaraties schrijven.
Wat ik al aangaf Oostenrijkers zijn niet gek op buitenlanders. Als je dan met een Nederlandse advocaat aankomt sta je al bij het begin 2-0 achter.

Het gaat niet zozeer tegen buitenlanders, als wel tegen “zweit wohnung besitz”, of te wel het koude bedden probleem.
De stemming hierover is niet positief in Oostenrijk, en ik zou ook niet verwachten dat dit in nabije toekomst beter wordt, eerder het tegenovergestelde…
Men gaat alles doen om je tegen te werken.
Bedenkje ook dat jouw belang niet direct overeen hoeft te stemmen met dat van de verkoper, laat staan het dorp.
Het gaat hier juist vaak over individueel belang tegenover dorpsbelang…

Ik heb nog geen overeenkomst met de advocaat, maar het is een advocaat in Tirol, die Nederlands spreekt en zeker ervaring heeft met dit soort zaken. Maar punt is terecht dat ik moet nadenken of een Oostenrijkse advocaat meer kans zou hebben (terecht of niet). Ik ook een Oostenrijkse advocaat aangeschreven. Ik neem je boodschap dus iig mee in de afwegingen!

Mocht je tegen alle adviezen in er toch aan willen beginnen (want dat lees ik een beetje tussen de regels door)
Neem dan vooral een architect/bouwbegeleider en aannemer uit het dorp.(liefst die goed liggen bij de burgemeester) want die heeft in tegenstelling met Nederland alles voor het zeggen.( gekozen burgemeester)
Houd er rekening mee zoals eerder aangeven je er niet zelf in mag wonen.

Het word meer en meer de toekomst. Hier in de gemeente Veere aan de Walcherse kust is het ook meer en meer een probleem dat met name in de dorpskernen in de winter een spookdorp zou worden. Daarom mogen de huizen in de dorpen hier tegenwoordig alleen nog maar verkocht worden voor permanente bewoning. Het zal meer en meer de toekomst zijn dat er alleen nog maar op aangewezen gebieden gebouwd en verkocht mag worden voor recreatieve bewoning. En ook daar ga je steeds meer zien dat ze gaan eisen dat het minimaal een bepaald gedeelte van de tijd bezet is.

@Ardje als je de advocaat hebt ingeschakeld waarvan ik denk wie het is (ik noem nog even geen namen, maar zie je p.m.), dan heb je daar een prima adviseur en deskundige in. Hij is zowat einheimisch daar en is ook ingeschreven als Oostenrijks advocaat.
Voordeel is dat hij je e.e.a. in begrijpelijk Nederlands kan uitleggen en omdat het vaak over nuances gaat kan dat zeker een voordeel zijn boven een Oostenrijks advocaat die geen Nederlands spreekt.

Verder nog als tip:
Stel jezelf de vraag of je er echt wilt kopen. Als de locals (met burgemeester voorop) moeilijk gaan doen, wordt het erg lastig om er tussen te komen, zeker als het om een relatief klein dorp gaat. Ongeacht of je het als vakantiewoning koopt of voor definitieve vestiging.
Dan beter iets zoeken op een plek waar je als woningbezitter/inwoner beter geaccepteerd wordt.

Kennissen hebben de zogenaamde verplichte verhuur opgelost door een extreem hoge huurprijs te vragen.
In, met name, Lech zie je ook chalets die door buitenlanders zijn aangekocht voor meer dan 80K per week in de verhuur staan.
Dat doet dus niemand. En zowel, ook prima. Maar het wordt te huur aangeboden.
@Wunderkammer Dat is inderdaad een probleem. Je kunt geen liften laten draaien voor lege bedden.

Kennissen hebben de zogenaamde verplichte verhuur opgelost door een extreem hoge huurprijs te vragen.
In, met name, Lech zie je ook chalets die door buitenlanders zijn aangekocht voor meer dan 80K per week in de verhuur staan.
Dat doet dus niemand. En zowel, ook prima. Maar het wordt te huur aangeboden.
@Wunderkammer Dat is inderdaad een probleem. Je kunt geen liften laten draaien voor lege bedden.

Drikus op 30 dec 2018 16:55

Ik vind dat ze dat moeten aanpakken. Het is voor niemand leuk als er veel leegstand is. Waarom koop je iets als je het 48 weken per jaar leeg laat staan? Huur dan gewoon wat moois voor die periode.

Wist niet dat dit zo gespeeld werd, interessant!

In al die idylische dorpjes schuilt een uitgekiende strategie. Wij maar denken dat alles gemütlich is…ook weleens gemerkt dat er veel rivaliteit en jaloezie is tussen hoteleigenaren onderling, dus geen wonder dat ze ‘buitenlanders’ alleen als gast tolereren.

Iets meer “bezit van het vertier, eind van het plezier” zou ook wel gezond zijn.
Ze ziet het veel in Zwitserland en Frankrijk, van die zielloze skidorpen uit de 70/80 jaren vol met verkochte appartementen. Met als enige lokale dienst een sneu supermarktje en een zielig restaurant.
Het is goed dat Oostenrijk dit probeert tegen te houden

@Hessel bedankt voor je referentie. Dat is een van de beoogde advocaten inderdaad.

Het is mij inmiddels duidelijk bevestigd dat het de koude bedden problematiek is. Geen spookdorpen gewenst. En dat snap ik eigenlijk ook wel heel goed.

Veel ervaringen met de ‘dreigingen’ en ‘richtlijnen’ die iedereen heeft ervaren. Allemaal in dezelfde lijn van ‘grip op het gebruik van ‘ons’ onroerend goed door buitenstaanders’. Het geeft ons aan dat we echt moeten gaan voor de oplossing dat de verkoper dit issue oplost, voorafgaand aan de overdracht.

Ik ben ook wel beniewd naar de ervaringen van de opvolging van die ‘dreigementen’ en ‘richtlijnen’. Heeft iemand al eens echte sancties meegemaakt? Naast natuurlijk de ervaring van @Hooykaas

Het enige wat ik weet dat ze wel komen controleren.
Als het niet in orde is zullen er ongetwijfeld maatregelen volgen.
1 Ze kunnen via je belasting opgave controleren of het wel of niet verhuurd is geweest dat jaar.
2 Bij twijfel controleren ze verbruik watermeter.
3 Via registratie van de gasten tijdens hun verblijf bij de gemeente.
Registreer je de gasten niet en ze krijgen een ongeluk gaat de belastingdienst via de dokter (die registreerd nl alle ongevallen voor de verzekering ) er vanuit dat je zwart verhuurd hebt en kan je een fikse boete verwachten.

Aan de ene kant:
Zon /sneeuw/ vakantie/ontspanning/prachtige bergen.
Aan de andere kant:
Dorps maffia/belastingdienst/regelgeving/vergunningen/ambtenaarij.

@peterpos Denk je wel aan je bloembakken van de zomer :D

Wij hebben ook een grote woning in Dienten, zijn er gedurende het jaar regelmatig zelf en verhuren een 11 pers appartement. Gemeente heeft nog nooit moeilijk gedaan, ze zijn blij dat wij hun oude dorpsschool opgeknapt hebben en dat er toch regelmatig bewoners in het pand zijn. Het was, nadat het school is geweest, een mehr familien haus. voor dat wij het kochten. De hele koop via een Makelaar van de verkopende partij verliep probleemloos.
Had wel van te voren bij de gemeente gevraagd of we het ook prive mochten verhuren, daar waren ze alleen maar blij mee, want leegstand is geen gezellige aanblik in het dorp.

Oh ja @Elly3 die bloembakken. Daar is vorig jaar ook iets over gezegd, als ik het me goed herinner ;-)
Staat idd wel een stuk mooier. We hebben nu een huismeester. Hopelijk eentje met groene vingers :-)

Een huismeester met groene vingers kan wel gevaarlijk zijn hoor ;) https://www.pzc.nl/bevelanden/beheerder-van-wiet-dorpshuis-i…

Een huismeester met groene vingers kan wel gevaarlijk zijn hoor ;) https://www.pzc.nl/bevelanden/beheerder-van-wiet-dorpshuis-i…

Matthias123 op 31 dec 2018 09:23

Nu snap ik waarom er zo weinig sneeuw op het dak bleef liggen ;-)