Appartement kopen in Valfrejus

Zonder er veel ervaring mee te hebben en zeker de situatie ter plaatse niet te kennen, reageer ik toch :).

Ik heb me wel eens een klein beetje ingelezen in de aanschaf van een vakantiehuisje in Nederland (op een van de eilanden of aan de kust) en dat lijkt een rendement te geven van zo’n 4%. Verhuur etcetera wordt geregeld, dus misschien als je dat zelf doet, dat het iets meer op kan leveren (qua inkomsten, maar dus ook qua werk).

Het is een mooie manier waarop je dus en geld verdient en een vakantiehuis hebt. Ik denk wel dat als het echt om investeren gaat, er andere vastgoed of beleggingsopties een beter rendement kunnen geven. Met een vakantiehuis zit je met de bezettingsgraad, lokale belastingen, onderhoud, sleutelbeheer etcetera. Er zijn vast lokale beheermaatschappijen, maar die werken natuurlijk ook niet voor niets.

Ik lees even verder mee, ik blijf dit interessant vinden, maar zou zelf een huis kiezen dat ook in de zomer wat biedt.

Hey Gerrit, ben wel benieuwd. Ook al een tijdje aan het rondkijken, maar niets concreet nog. Lastig, eerst maar eens bepalen of het doel vooral investering of met name eigen genot moet worden :). Vriend van me heeft een aantal appartementen in zomerse oorden, ivm tijdgebrek vrijwel alle afhandeling uitbesteed en komt dan op een rendement van zo’n 5-6%. Maar da’s in principe volledig voor verhuur en zonder eigen gebruik.

gr
Edwin

Dat is nog best een interessant rendement. Dat levert zelfs met een hypotheek erop dus geld op en dan kan je bedrag (als je het cash hebt) ook gewoon alsnog beleggen, al zullen hypotheken voor vakantiehuizen vast andere rentes hebben.

Het nadeel van ‘voor eigen genot’ lijkt me wel dat je waarschijnlijk nergens anders meer heen gaat…

Edit: een klein beetje googlewerk laat zien dat het financieren van een vakantiewoning toch wat lastiger is (in Nl).

In ons geval specifiek: we zitten voorlopig zelf aan schoolvakanties gebonden en dat zijn net de periodes dat ze in de verhuur het meeste opbrengen. Zou voorlopig dus vrijwel alleen als investering gezien moeten worden. Voorgaande voorbeeld was zonder hypotheek, geen idee wat die evt qua rente doen op dit soort og.

@Roy83
met een lening is je rendement (vaak) beter en je risico groter. stel je moet 3% rente over het geleende bedrag betalen, je leent 50% en je verhuurrendement (netto) over de investeringssom is 5% (even voor het gemak, getallen zijn alleen een voorbeeld). Dan zouden jouw inkomsten over je “eigen deel” 5% (5% van 50=2,5) en over je “leningdeel” 2% (2% van 50=1) zijn. Die 2% moet je voor het berekenen van je eigen rendement bij die 5% optellen (gewogen, in dit voorbeeld zijn de delen gelijk, dus 1x). Dan zou je rendement over je eigen investering dus 7% (1+2,5=3,5 van 50) zijn. Heb je echter een verhuurrendement dat lager is dan de rente over je lening, dan werkt deze “hefboom” de andere kant op en gaat je rendement over eigen geld rap naar beneden.
@evr66, is dat rendement van je vriend zijn rendement over eigen inbreng of over de totale investering?

Bekijk dit zelf ook weleens, voor de fun want heb er (nog) geen geld voor, maar zou liever een eigen huis hebben dan en dus zonder huisbaas zodat je alles zelf in eigen hand hebt.
Weet dat ze in de dorpen van Val Cenis nieuwe accomodaties aan het bouwen zijn of gaan bouwen, wellicht dat je daar makkelijker je vragen kunt laten beantwoorden als je daarop reageerd, die hebben waarschijnlijk rolmodellen klaar liggen en heb je iig een idee wat voor mogelijkheden er zijn.

Even checken of je volg @nr49:

Uitgangspunt: ik heb 100k cash.

Ik leen 50k tegen 3% = € 1500,- kosten per jaar
Ik koop een huis van 100k met 5% rendement = € 5000,- opbrengst
De overgebleven 50k beleg ik tegen 4% = € 2000,- opbrengst
Totaal rendement per jaar 5,5% (7k -5,5k). Zou ik dat huis cash kopen is het rendement 5% (5k).

Moet in jouw voorbeeld bij het laatst sommetje (1+2,5=3,5 van 50) niet (1+2,5 = 3,5 van 100) zijn? Dan klopt mijn bovenstaande reeksje namelijk wel (als je het rendement van de 50k cash die je overhoudt niet meeneemt, bijvoorbeeld omdat je dat niet hebt).

Los daarvan: als je investeert kan je het beste een goed meerjaren plan hebben en een doel. Volgens mij heb je in veel Franse gebieden veel Britten. Als dat 80% van je verhuurinkomsten moet verzorgen, welke invloed denk je dan dat de Brexit heeft? Stel, je koopt iets in Italië, wat gebeurt er dan als daar straks alles omvalt (a la Griekenland) met de huidige politieke stroming? Als het puur als investering is, is dat best wel iets om rekening mee te houden denk ik.

@nr49, die waren in dit geval gelijk

@Roy83

100 = totale investering
50 = lening, met 3% rente
50 = eigen vermogen

inkomsten uit investering = 7
kosten aan investering = 2
netto inkomsten = 7-2 = 5
rendement over totale investering is dan 5/100=5%
rentelasten lening = 3%x50 = 1,5
rendement over eigen vermogen is dan (5-1,5)/50=3,5/50*100%=7%

Als je 100 eigen vermogen hebt, dan zou je volgens dit voorbeeld dus 2 investeringen of een grotere investering kunnen doen. Of het verstandig is in een berghuis te investeren hangt natuurlijk helemaal van je persoonlijke situatie, voorkeur en doel af.

Ah rendement over eigen vermogen, dan ben ik het met je eens en volg ik hem weer. Feitelijk is dat het ook. Tnx!

Ik heb al 20 jaar een appartement in Val Thorens dat ik verhuur als ik er zelf niet zit. Ik heb me nooit verdiept in het rendement en hoopte alleen dat de kosten van het appartement gedekt zouden worden door de inkomsten uit verhuur. Het is gebleken dat dat goed lukt. In die jaren is de waarde van het appartement ook aanzienlijk gestegen. Je hoort mij niet klagen.

Het argument dat je dan telkens naar dezelfde plek moet (niets moet) voor je wintersportvakantie heb ik vaak gehoord. Maar ik heb het nooit erg gevonden om naar dit topgebied te ‘moeten’. Het is voor ons een tweede thuis geworden.

@skieur en laat je beheer door iemand ter plekke doen? Regel je zelf de verhuur of laat je dat doen?

Ik regel de verhuur zelf.

Ik zou toch maar voorzichtig zijn met de rendementen die ze voorspiegelen. Meestal gaat het om het rendement op je eigen vermogen wat door het hefboomeffect dus wat hoger uitvalt maar je zal nooit aan 7% geraken. Neem nu die hotelkamers die ze te koop aanbieden. Op lange termijn zal je die zeer moeilijk kunnen verkopen waardoor je rendement op meerwaarde sterk zal tegenvallen. Als je het puur als investering doet zou ik in eigen land blijven op een markt die je kent en je opbrengst dan gebruiken om tijdens verlof iets te huren. Als je nu zelf meerdere weken kan gaan is dat een andere situatie maar vb in Oostenrijk mag je dikwijls niet in je eigen woning gaan wonen en ben je verplicht het te verhuren. Ik denk dat Frankrijk soepeler is

Ik regel de verhuur zelf.

Skieur op 20 nov 2018 12:06

En de kuis, hoe wordt die geregeld? Ik veronderstel toch dat het appartement na elke verhuurperiode even gekuist moet worden en nagekeken op eventuele schade…

De huurder moet zelf schoonmaken. Het appartement wordt gecontroleerd door de volgende huurder die een vragenlijst moet invullen en opsturen.

Ik heb al 20 jaar een appartement in Val Thorens dat ik verhuur als ik er zelf niet zit. Ik heb me nooit verdiept in het rendement en hoopte alleen dat de kosten van het appartement gedekt zouden worden door de inkomsten uit verhuur. Het is gebleken dat dat goed lukt. In die jaren is de waarde van het appartement ook aanzienlijk gestegen. Je hoort mij niet klagen.

Het argument dat je dan telkens naar dezelfde plek moet (niets moet) voor je wintersportvakantie heb ik vaak gehoord. Maar ik heb het nooit erg gevonden om naar dit topgebied te ‘moeten’. Het is voor ons een tweede thuis geworden.

Skieur op 20 nov 2018 11:52

@Skieur, Dank je wel voor je informatie. Net als jullie willen we het appartement niet voor het rendement maar zien we het meer als een investering met leuke vakantie mogelijkheden. Wij zijn niet gebonden aan de schoolvakantie’s dus dan willen we het appartement wel verhuren zodat we de kosten wel dekkend kunnen hebben.
Het “vast” zitten op één plek is niet zo’n probleem, we hebben jarenlang een stacaravan gehad in Ehrwald en gingen toch regelmatig naar andere plekken. Nu we in bezit zijn van een camper komen we op nog meer plekken in de winter en hebben we vanuit Valfrejus ook weer een mooie uitvalsbasis. :)

Natuurlijk heb ik allemaal vragen en omdat er meer mensen zijn die interesse hebben stel ik ze maar hier (het is natuurlijk aan jou of je dit wilt delen).

• op welke wijze jullie je appartement verhuren (airbnb, booking, eigen website?)
• hoe je dat doet met schoonmaak, sleutel overdracht, de was, kleine reparatie’s, e.d. ?
• Waar laat je je “privé” spullen die in appartement aanwezig zijn (kan ook nvt zijn)?
• Wat voor extra kosten/ belastingen je hebt speciaal voor Frankrijk / het gebouw (service kosten) of waar we op moeten letten bij de aankoop?
• Kennen ze in Frankrijk ook een vereniging van eigenaren of iets dergelijks of zit er een beheerbedrijf op dergelijke gebouwen?

Zoals je ziet een hoop vragen, dank je wel vast. Als wij meer weten over Valfrejus zullen we dat hier delen.

Je bent niet op zoek naar rendement maar ziet het als een investering :). Maar sowieso interessant, leuk ook dat er even iemand meereageert die zelf een appartement heeft.

Je bent niet op zoek naar rendement maar ziet het als een investering :). Maar sowieso interessant, leuk ook dat er even iemand meereageert die zelf een appartement heeft.

Roy83 op 20 nov 2018 14:16

Investering in mijn vakantie’s… :D Zolang het niet minder waard wordt (wat niet te verwachten is) vindt ik het goed.

Een korte reactie van algemene aard:

• verhuur via eigen website, HomeAway en Office de Tourisme van Val Thorens;
• zelf schoonmaken en controle door volgende huurder;
• sleuteloverdracht in handen van huurders in Nederland en Vlaanderen (kennismaking), bij huurders elders contact via telefoon (liefst met beeld (FaceTime, Skype, WhatsApp video enz.), dan sleuteloverdracht per aangetekende post - ook retour per aangetekende post.
• linnengoed is niet inbegrepen, maar kan gehuurd worden in het dorp;
• ik heb een wasmachine in het appartement;
• kleine reparaties die tussentijds (als ik er niet ben) gedaan moeten worden via locale partijen;
• privéspullen gaan naar de cave;
• servicekosten voor het gebouw (vereniging van eigenaren), taxe foncières, taxe d’habitation en toeristenbelasting;
• waar je op moet letten: dat is een heel verhaal (te veel voor hier).

Wij hebben in Valfrejus een chalet gehad (gekocht/gebouwd in 2009) en dit jaar verkocht. Net aan kunnen verkopen voor wat we er destijds voor betaald hebben. Verwacht in Valfrejus niet zo snel iets te gaan kopen als investering.

Wij hebben het verder niet verhuurd, omdat we er zelf veel waren. Maar van degene die onze schoonmaak en onderhoud regelde en in Valfrejus woont (en zelf wel chalets verhuurd) weet ik dat je de accommodatie veel moet verhuren (met name in de vakantieperiodes) om daar op te kunnen verdienen.

Ga het vooral niet vergelijken met Val Thorens, want dat is een super populair gebied waar ook buiten de vakanties genoeg toeristen komen en vastgoed prijzen ongetwijfeld stijgen elk jaar.

Koop vooral iets in Valfrejus omdat het gebied je trekt, prijzen laag zijn, een goede uitvalsbasis is om makkelijk even in Italië te gaan skiën (Bardonecchia, Sestriere) of in Les 3 Vallees (via de lange lift in Orelle) en het er ook mooi is in de zomer, maar niet als investering.

Je bent niet op zoek naar rendement maar ziet het als een investering :). Maar sowieso interessant, leuk ook dat er even iemand meereageert die zelf een appartement heeft.

Roy83 op 20 nov 2018 14:16

Investering in mijn vakantie’s… :D Zolang het niet minder waard wordt (wat niet te verwachten is) vindt ik het goed.

GerritA op 20 nov 2018 14:18

:)…

Thumbs up voor @Skieur, duidelijk verhaal. Even los van de inhoud, maar hoe ben je er achter gekomen dat je een huisje wilde en hoe ben je dat toen gaan regelen?

Vergis je niet in de hoeveelheid werk die het met zich meebrengt! Rendement op je geld is een overweging, maar vergeet niet rendement op je tijd. Daarnaast zitten we economisch in een goede periode, dus gaat er ook weer een periode komen dat het tegenvalt.
Het is overigens een erg leuke ervaring en als je een passie hebt voor de bergen moet je het zeker doen. Als je er rijk van wilt worden zul je het vaak iets groter aan moet pakken, of verschrikkelijk goed moeten timen! Zeker in de populaire gebieden gaan locals en projectontwikkelaars met de meeste mooiste plekken aan de slag en pakken de winsten.
Als financiering van je eigen vakanties kan het vaak prima uit!

Wij hebben een huis in Oostenrijk en doen net als jij @Skieur alles zelf regelen, vindt ik nog leuk ook.
Wij hebben het in febr 2019 10 jaar en nog steeds geen spijt, genieten daar het hele jaar door.
Het huis hebben wij per toeval op internet gevonden, waren eigenlijk een beetje voor de fun aan het kijken op google.
Het huis is een oude school en genoeg ruimte, 26 bedden, waarvan wij op de 1e etage een appartement met 11 bedden verhuren, komt omdat het zo groot is ;)
Het huis betaald zich zelf, alle vaste lasten van het totale huis halen we makkelijk uit de verhuur, wat ik er aan over houd investeren wij weer in het huis. De aanschafkosten niet meegerekend heb een hypotheek op ons huis hier. Rendement geen flauw idee :D
Het voornaamste dat wij er zelf veel gebruik van maken en genieten met de hele familie en vrienden
De schoonmaak doet iemand daar, sleutel krijgen de gasten vlak van tevoren te horen als wij er niet zijn. @Skieur hoe doe je dat als de gasten niet goed schoongemaakt hebben en de vlgd gasten komen in een vies huis? lijkt mij ook niet echt prettig.
Wij verhuren ons appartement dus zelf maar maken daarvoor ook gebruik van Micazu, voorheen van Marktplaats. inmiddels weten de mensen ons ook zo te vinden, hebben ook een website, en een aantal gasten die jaarlijks terug komen.
en.

Wat een leuke reacties allemaal, dank daarvoor. Met alle ervaringen kunnen we zeker verder kijken. Wij zijn in contact aan het komen met wat eigenaren van appartementen in Valfrejus. Hopen daar meer informatie van te krijgen hoe het specifiek daar gaat. Ik hou jullie op de hoogte. Mochten mensen nog hun ervaringen willen delen dan graag, zeker als het om franse appartementen gaat want in ieder land is weer anders.

@GerritA kun je meteen mooi een videootje met Ellen opnemen, want die is er volgens mij nog niet van Valfréjus! Overigens dacht ik dat je een appartement in Oostenrijk had (kwam dacht ik terug in jullie eerste video hier op de website), maar wellicht was dat dan die stacaravan in Berwang?

Veel succes!

@GerritA kun je meteen mooi een videootje met Ellen opnemen, want die is er volgens mij nog niet van Valfréjus!

Quick op 21 nov 2018 00:12

Er zijn genoeg videootjes met Ellen in Valfrejus, alleen die zijn niet zo mooi en interessant als de video’s op wintersport.nl. ;)

Met dit laatste bericht krijgt dit topic ineens een andere wending @GerritA😂🙈

@nr49 het is wel de bedoeling dat je die lening terug betaald.
Volgens heb jij dit niet mee genomen in je berekening.

@King_Thijs
Klopt, dat staat niet in de berekening. Dat is namelijk niet bepalend voor het rendement dat je maakt op je investering. Het is natuurlijk wel relevant voor de vraag in hoeverre je de inkomsten en het gerealiseerde rendement vrij kan besteden.

Als je in Nederland een woning voor verhuur koopt kan je overigens vaak 50% lening laten staan zonder aflossing, elders is dat weer anders.

Er zijn nog meer heel relevante variabelen die je in mijn voorbeeld niet terugziet, bijvoorbeeld het indirecte rendement, zoals de waardeverandering van een appartement over de investeringsperiode. Wat @Skimo schreef over zijn ervaring is goed om rekening mee te houden.

Zelf hebben wij een oude baita bij de Monte Rosa gekocht. We hopen daar wel wat inkomsten uit te krijgen, maar zoals alle voorgaande Alpbezitters al schreven: doe het voor het geld, doe het voor de show, maar doe het vooral met hart en ziel.